ເຂົ້າໃຈກົດຫມາຍກ່ອນທີ່ທ່ານຈະເຊັນສັນຍາເຊົ່າທາງການຄ້າ
ກ່ອນທີ່ທ່ານຈະເຊັນສັນຍາເຊົ່າທີ່ມີການຄ້າສໍາລັບຫ້ອງການຫຼືບ່ອນຂາຍຍ່ອຍ, ໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າທ່ານເຂົ້າໃຈເງື່ອນໄຂການເຊົ່າທີ່ທ່ານກໍາລັງເຊັນສັນຍາ. ຕໍ່ໄປນີ້ແມ່ນເງື່ອນໄຂທີ່ຖືກນໍາໃຊ້ຫຼາຍທີ່ສຸດໃນສັນຍາການຄ້າແລະຄໍານິຍາມທົ່ວໄປ.
ຄ່າເຊົ່າ ເພີ່ມເຕີມ: ຄ່າເຊົ່າເພີ່ມເຕີມແມ່ນຫມາຍເຖິງສິ່ງທີ່ຜູ້ເຊົ່າສາມາດຄິດຄ່າທໍານຽມສໍາລັບການທີ່ບໍ່ໄດ້ລວມຢູ່ໃນຕີນທີ່ໃຊ້ໄດ້ຕະຫຼອດຫຼືຄ່າເຊົ່າອື່ນໆ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເຫຼົ່ານີ້ອາດປະກອບມີຄ່າບໍລິການຫຼັງຈາກຊົ່ວໂມງ, HVAC, ຄ່າທໍານຽມການປົກປ້ອງພື້ນທີ່ທົ່ວໄປ (CAM), ຄ່າເຊົ່າສ່ວນຮ້ອຍແລະຄ່າອື່ນໆທີ່ບໍ່ລວມຢູ່ໃນຄ່າເຊົ່າພື້ນຖານ.
ຕົວຢ່າງ: ເຄື່ອງປະດັບແລະ Jems Jenna (JJJ) ໄດ້ກວມເອົາພື້ນທີ່ໃນສູນການຄ້າເພື່ອຄ່າເຊົ່າພື້ນຖານເປັນ $ 4,000 ຕໍ່ເດືອນ. JJJ ຍັງຕ້ອງຈ່າຍເປີເຊັນຂອງການຂາຍລາຍເດືອນຂອງພວກເຂົາຕາມທີ່ຕ້ອງການໃນຫນ້ອຍຂອງພວກເຂົາເປັນ "ຄ່າເຊົ່າເພີ່ມເຕີມ."
ຄ່າເຊົ່າ ພື້ນຖານ: ຄໍາວ່າ "ຄ່າເຊົ່າພື້ນຖານ" ຫມາຍເຖິງຄ່າເຊົ່າທີ່ຕ່ໍາສຸດຕາມເງື່ອນໄຂຂອງການເຊົ່າທີ່ຍັງຮຽກຮ້ອງໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າຈ່າຍຄ່າເຊົ່າເພີ່ມເຕີມໂດຍອີງໃສ່ອັດຕາສ່ວນຮ້ອຍລະຫຼືຄວາມຕ້ອງການການເຂົ້າຮ່ວມ. ປະເພດການເຊົ່ານີ້ແມ່ນປະຕິບັດໂດຍທົ່ວໄປໃນຮ້ານຂາຍຍ່ອຍໃນສູນກາງ.
ຕົວຢ່າງ, Karen Corner, ຮ້ານຂາຍສັດລ້ຽງ, ສາມາດຈ່າຍຄ່າເຊົ່າພື້ນຖານໃນແຕ່ລະເດືອນທີ່ $ 1,500. ແຕ່ວ່າສັນຍາເຊົ່າຂອງນາງມີເງີນຮຸ້ນທີ່ຕ້ອງຈ່າຍຄ່າ ເຊົ່າ ທີ່ເຈົ້າຍັງຈ່າຍໃຫ້ຢູ່ເທິງຄ່າເຊົ່າພື້ນຖານສ່ວນຮ້ອຍສ່ວນຫນຶ່ງຂອງການຂາຍທັງຫມົດທີ່ນາງເຮັດໃນແຕ່ລະເດືອນໃນໄລຍະທີ່ກໍານົດໄວ້.
ເບິ່ງ, ຍັງ "ການເຊົ່າອັດຕາສ່ວນ" ແລະ " ອັດຕາສ່ວນສ່ວນຮ້ອຍສ່ວນຮ້ອຍທີ່ຖືກຮັບຄ່າໃນການເຊົ່າການຄ້າ ."
BOMA : ສະມາຄົມອາຊີບສາກົນທີ່ໃຫ້ "ຂໍ້ມູນກ່ຽວກັບການພັດທະນາອາຄານສໍານັກງານ, ການເຊົ່າ, ການສ້າງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານ, ຮູບແບບການໃຊ້ພະລັງງານ, ລະຫັດອາຄານທ້ອງຖິ່ນແລະລະດັບຊາດ, ກົດຫມາຍ, ສະຖິຕິອາໄສແລະການພັດທະນາເຕັກໂນໂລຢີ".
BOMA STANDARDS : BOMA ເຜີຍແຜ່ມາດຕະຖານສໍາລັບການວັດແທກພື້ນທີ່ສໍານັກງານ, ການລົງໂທດໃນນາມຂອງອຸດສາຫະກໍາອະສັງຫາລິມະຊັບການຄ້າ, ແລະສົນທິສັນຍາໂຮເຊດ. ຄໍາແນະນໍາຂອງອຸດສາຫະກໍາທີ່ຈັດພີມມາໂດຍ BOMA ແມ່ນຫມາຍເຖິງ "ມາດຕະຖານ BOMA".
ຂໍ້ມູນເພີ່ມເຕີມສາມາດພົບໄດ້ຢູ່ໃນເວັບໄຊທ໌ BOMA.
ພື້ນຖານການກໍ່ສ້າງ: Core ການກໍ່ສ້າງປະກອບມີບາງສ່ວນຂອງອາຄານທີ່ບໍ່ໄດ້ເຊົ່າແຕ່ໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າທັງຫມົດໂດຍທາງອ້ອມ.
ຫ້ອງການກໍ່ສ້າງລວມມີຫ້ອງນ້ໍາສ່ວນຕົວ, ລະບົບລະບາຍອາກາດ, ການແຈກແຈງໄຟຟ້າ, ຖັງໄຟຟ້າແລະ stairwells. ໃນອາຄານສ່ວນໃຫຍ່, ອົງປະກອບເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນໃກ້ຊິດກັນ, ໂດຍປົກກະຕິຢູ່ໃກ້ກັບສູນກາງຂອງອາຄານ.
ເບິ່ງຍັງ, " Gross Square Feet ."
ສະຖານທີ່ ອຸດສາຫະກໍາການຄ້າ : ພື້ນທີ່ອຸດສາຫະກໍາການຄ້າແມ່ນຊັບສິນທີ່ໃຊ້ສໍາລັບຈຸດປະສົງອຸດສາຫະກໍາ.
ຈຸດປະສົງທາງອຸດສາຫະກໍາລວມມີອາຄານຂະຫນາດໃຫຍ່ແລະຂະຫນາດນ້ອຍ; ສວນສາທາລະນະຄົ້ນຄວ້າແລະພັດທະນາ; ຊັບສິນທີ່ໃຊ້ໃນໂຮງງານ - ໂຮງງານ; ອຸປະກອນການນໍາໃຊ້ທີ່ໃຊ້ໃນໂຮງງານ - ຄັງສິນຄ້າ; ແລະສວນອຸດສາຫະກໍາ.
ຕຶກອາຄານອຸດສາຫະກໍາແມ່ນບ່ອນຄັງສິນຄ້າຫຼືບ່ອນທີ່ມີຂະຫນາດໃຫຍ່, ບໍ່ທັນຄົບຖ້ວນທີ່ສາມາດຖືກນໍາໃຊ້ຢ່າງເຂັ້ມງວດເປັນສາງຫລືສໍາລັບຈຸດປະສົງອຸດສາຫະກໍາຢ່າງແທ້ຈິງ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຫລາຍບ່ອນອຸດສາຫະກໍາຖືກປ່ຽນແປງເພື່ອເປັນພື້ນທີ່ສໍານັກງານພື້ນເມືອງຫຼາຍກວ່າ, ຫຼືເປັນການປະສົມປະສານການເກັບຮັກສາ / ການນໍາໃຊ້ອຸດສາຫະກໍາ / ທຸລະກິດ. ສະຖານທີ່ສວນອຸດສາຫະກໍາຍັງຖືກນໍາໃຊ້ໂດຍທຸລະກິດຂາຍຍ່ອຍຈໍານວນຫຼາຍ.
ເພື່ອດຶງດູດຄວາມຫລາກຫລາຍຂອງທຸລະກິດ, ສວນອຸດສາຫະກໍາຈໍານວນຫຼາຍໄດ້ກາຍເປັນທີ່ທັນສະໄຫມຫລາຍຂຶ້ນເພື່ອວ່າໃນພື້ນທີ່ພວກເຂົາສາມາດຍາກທີ່ຈະແຍກອອກຈາກສວນຍ່ອຍແລະທຸລະກິດ.
ສັນຍາເຊົ່າພື້ນທີ່: ການເຊົ່າລວມແມ່ນເປັນຊະນິດຂອງການເຊົ່າການຄ້າທີ່ມັກຈະໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າ (ຜູ້ເຊົ່າ) ຈ້າງເພາະວ່າເຈົ້າຂອງບ້ານຈ່າຍຄ່າ "ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທົ່ວໄປ" ທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການເປັນເຈົ້າຂອງແລະການຮັກສາພື້ນທີ່ເຊົ່າ.
ໃນການເຊົ່າລວມ, ເຈົ້າຂອງເຮືອນອາດຈະຈ່າຍເງິນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍລວມທັງການບໍລິການ, ນ້ໍາແລະທໍ່ລະບາຍນ້ໍາ, ການສ້ອມແປງ, ການປະກັນໄພແລະ / ຫຼືພາສີ.
ການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງຍອດຂາຍ : ຄໍາວ່າ "ລວມຍອດ" ມັກຈະໃຊ້ກັບການ ເຊົ່າ ທີ່ເຕັມໄປດ້ວຍບໍລິການ (ບາງຄັ້ງກໍ່ເອີ້ນວ່າ "ການເຊົ່າທີ່ເຕັມໄປດ້ວຍບໍລິການ"). ຕົວຢ່າງ, ເຈົ້າຂອງບ້ານຈ່າຍຄ່າຄ່າ ບໍາລຸງຮັກສາພື້ນທີ່ (CAM), ເຈົ້າຂອງເຮືອນນັ້ນແບ່ງປັນຄ່າທໍານຽມນີ້ໂດຍຈໍານວນ ຮຽບຮ້ອຍຮຽບຮ້ອຍ ໃນຕຶກຫນຶ່ງແລະຄິດຄ່າເຊົ່າແຕ່ລະຄົນຕາມຈໍານວນເປີເຊັນຂອງຕາຕະລາງທີ່ຜູ້ເຊົ່າຄອບຄອງ.
ການສໍາເລັດລວມຫມາຍຄວາມວ່າຖ້າອາຄານຫນ້ອຍກວ່າ 90-95%, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍແມ່ນຍັງຄິດໄລ່ສໍາລັບຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານຂອງຜູ້ເຊົ່າຂອງຜູ້ເຊົ່າ.
LOAD FACTOR : Load Factor ແມ່ນວິທີການຄິດໄລ່ຄ່າເຊົ່າລາຍເດືອນທັງຫມົດໃຫ້ແກ່ຜູ້ເຊົ່າທີ່ລວມເອົາຕີນທີ່ສາມາດໃຊ້ໄດ້ແລະເປີເຊັນຂອງຕາລາງຟຸດຂອງພື້ນທີ່ທົ່ວໄປ.
ຕີນສີ່ຫລ່ຽມທີ່ໃຊ້ໄດ້ + ສ່ວນຮ້ອຍຂອງພື້ນທີ່ທົ່ວໄປຕາລາງຟຸດ = ທີ່ສາມາດໃຊ້ໄດ້ຕາລາງຟຸດ.
ການຄິດໄລ່ການເພີ່ມເຕີມຂອງສ່ວນຮ້ອຍຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍພື້ນທີ່ທົ່ວໄປໃນການເຊົ່າລາຍເດືອນແມ່ນເປັນທີ່ຮູ້ຈັກວ່າເປັນ "ປັດໄຈການໂຫຼດ".
ພື້ນທີ່ທົ່ວໄປສາມາດປະກອບມີຫ້ອງນ້ໍາ, ຫ້ອງລໍອົບບີ້, ລິຟ, ຫ້ອງໂຖງແລະຫ້ອງໂຖງທົ່ວໄປ.
ເງື່ອນໄຂການເຊົ່າ : ການເຊົ່າສ່ວນຮ້ອຍສ່ວນໃຫຍ່ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າຕ້ອງຈ່າຍ "Rent Base" ແລະຫຼັງຈາກນັ້ນກໍ່ຂຶ້ນຢູ່ກັບຈໍານວນນັ້ນ, ຜູ້ເຊົ່າຍັງຈ່າຍເປີເຊັນໂດຍອີງໃສ່ປະລິມານການຂາຍປະຈໍາເດືອນ. ສັນຍາເຊົ່າສ່ວນຮ້ອຍແມ່ນປະຕິບັດໂດຍທົ່ວໄປໃນບໍລິສັດຄ້າຂາຍຍ່ອຍແລະບໍລິການດ້ານການຄ້າຂາຍຍ່ອຍອື່ນໆ.
ສັນຍາເຊົ່າສ່ວນຮ້ອຍບໍ່ຄວນໃຊ້ເວລາສ່ວນຮ້ອຍຂອງການຂາຍທັງຫມົດແຕ່ຄວນປະກອບມີອັດຕາສ່ວນທີ່ຈ່າຍໃຫ້ເຈົ້າຂອງບ້ານ (ຜູ້ເຊົ່າເຮືອນ) ເທົ່ານັ້ນເມື່ອຜູ້ເຊົ່າໄດ້ສ້າງຈໍານວນເງິນທີ່ແນ່ນອນໃນເດືອນໃດຫນຶ່ງ. ຕົວຢ່າງ, ການເຊົ່າອັດຕາສ່ວນອາດຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າຈ່າຍ 5% ຂອງຍອດຂາຍທັງຫມົດທີ່ເກີນກວ່າ $ 25,000 ໃນທຸກເດືອນ.
ເບິ່ງວ່າ " ຄ່າເຊົ່າພື້ນຖານ " ແລະ " ອັດຕາສ່ວນຮ້ອຍສ່ວນຮ້ອຍທີ່ຖືກຄິດຄ່າເຊົ່າໃນການເຊົ່າທາງການຄ້າ ".
ຍັງໄດ້ຖືກເອີ້ນວ່າ: ການ ເຊົ່າສ່ວນຮ້ອຍ; ອັດຕາສ່ວນການເຊົ່າ Retail Lease ການເຂົ້າຮ່ວມການເຊົ່າ
Feet Square Pricing: ອີງຕາມມາດຕະຖານ BOMA, ໄລຍະນີ້ຫມາຍເຖິງການປະສົມປະສານຂອງ "ຕີນທີ່ສາມາດໃຊ້ໄດ້" ແລະບາງສ່ວນຂອງຕີນມົນທີ່ປະກອບດ້ວຍພື້ນທີ່ທົ່ວໄປ. ໂດຍປົກກະຕິ, ມີຄວາມແຕກຕ່າງກັນ 10% ຫາ 15% ລະຫວ່າງຕີນທີ່ສາມາດນໍາໃຊ້ໄດ້ແລະຕີນກ້າຫານທີ່ມີລາຍໄດ້. ຕີນມົນທີ່ສາມາດເຮັດໄດ້ມັກຈະສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ສູງກ່ວາຕີນຕາຕະລາງທີ່ໃຊ້ໄດ້ເທົ່ານັ້ນ. ປົກກະຕິແລ້ວມັນຖືກຄິດໄລ່ໂດຍການເພີ່ມຕີນສີ່ຫລ່ຽມທີ່ໃຊ້ໄດ້ແລະບາງສ່ວນຮ້ອຍຂອງພື້ນທີ່ທົ່ວໄປພາຍໃນອາຄານ.
ອັດຕາສ່ວນດັ່ງກ່າວແມ່ນມາຈາກການແບ່ງປັນຕີນມົນທົນພາຍໃນພື້ນທີ່ທົ່ວໄປໂດຍຈໍານວນຜູ້ເຊົ່າແລະຈໍານວນຂອງຕາລາງທີ່ໃຊ້ໄດ້ທີ່ຜູ້ເຊົ່າເຮືອນຄອບຄອງ. ຕົວຢ່າງເຊັ່ນຖ້າອາຄານມີຜູ້ເຊົ່າ 4 ຄົນແລະຜູ້ເຊົ່າ A ມີ 200 ຕາລາງຟຸດແລະຜູ້ເຊົ່າ B ຂື້ນ 800 ຕາລາງຟຸດ, ຜູ້ເຊົ່າເຮືອນ A ພຽງແຕ່ຈະຮັບຜິດຊອບ 20% ຂອງຄ່າທໍານຽມໃນພື້ນທີ່ທົ່ວໄປ.
ຊັບສິນທີ່ຢູ່ໃນອະສັງຫາລິມະຊັບເຊີງພານິດແມ່ນການເຊົ່າ (ການເຊົ່າສັນຍາເຊົ່າ) ລະຫວ່າງຜູ້ເຊົ່າເຮືອນທີ່ມີການເຊົ່າໄປບ່ອນທີ່ມີການເຮັດທຸລະກິດຫຼືຊັບສິນທີ່ມີຢູ່ແລ້ວແລະຜູ້ໃດຜູ້ຫນຶ່ງທີ່ຕ້ອງການໃຊ້ສ່ວນຫນຶ່ງຫຼືທັງຫມົດຂອງທີ່ພັກອາໄສ. ໃນການແບ່ງຊັບສິນ, ຜູ້ເຊົ່າໄດ້ມອບສິດທິບາງຢ່າງທີ່ພວກເຂົາຖືຢູ່ໃນຊັບສິນທີ່ເຊົ່າ, ໃຫ້ຜູ້ທີ່ບໍ່ມີສັນຍາເຊົ່າ.
Sublessees ຈ່າຍຄ່າເຊົ່າໂດຍກົງກັບຜູ້ເຊົ່າທີ່ຖືກຕ້ອງ (sublessor) ເພື່ອແບ່ງປັນຊ່ອງທີ່ມີ sublessor ຫຼືເອົາໃນໄລຍະທັງຫມົດຈາກ sublessor ໄດ້.
ຜູ້ປະຕິບັດບໍ່ສາມາດມອບສິດໃນການເປັນເຈົ້າຂອງຕາມກົດຫມາຍໃຫ້ແກ່ຜູ້ທີ່ບໍ່ໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດທີ່ຜູ້ທີ່ບໍ່ໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດກໍ່ບໍ່ມີສິດໃນການເຊົ່າຂອງຕົນເອງ. ນອກຈາກນັ້ນ, ຜູ້ດໍາເນີນການກໍ່ບໍ່ສາມາດເຮັດສັນຍາເຊົ່າໄດ້ນອກຈາກວ່າພວກເຂົາຖືກອະນຸຍາດໃຫ້ເຮັດໃນສັນຍາເຊົ່າຂອງຕົນເອງ.
TURKEY : Turnkey ແມ່ນຄໍາສັບທີ່ໃຊ້ໃນການອະທິບາຍສິ່ງຕ່າງໆລວມທັງພະນັກງານ, ຜະລິດຕະພັນ, ບໍລິການແລະອະສັງຫາລິມະຊັບ. ໃນເວລາທີ່ "turnkey" ຖືກນໍາໃຊ້ໃນອະສັງຫາລິມະຊັບທາງການຄ້າ, ມັນພຽງແຕ່ຫມາຍຄວາມວ່າຊ່ອງທີ່ຖືກເຊົ່າຫຼືຊື້ແມ່ນພ້ອມທີ່ຈະຍ້າຍເຂົ້າໄປ. ໂດຍສະເພາະ, ທຸກໆສາຍ, ການຕິດຕັ້ງ, ພື້ນເຮືອນ, ແລະລາຍການອອກແບບທີ່ສວຍງາມ (ເຊັ່ນ: ສີແລະຜ້າພົມ) ແມ່ນຢູ່ໃນສະຖານທີ່ແລ້ວ.
ພຽງແຕ່ເອົາໃຈໃສ່, ທ່ານສາມາດອະທິບາຍ "turnkey" ເປັນ "ພື້ນທີ່ພ້ອມທີ່ຈະຍ້າຍເຂົ້າໄປ - ພຽງແຕ່ເປີດປຸ່ມແລະເປີດປະຕູ."
USABLE SQUARE FEET : ໃນການໃຫ້ເຊົ່າທາງດ້ານການຄ້າ, Usable Square Feet ພຽງແຕ່ຫມາຍຄວາມວ່າວິດີໂອທີ່ໃຊ້ໃນເວລາດຽວກັນນັ້ນຈະຖືກນໍາໃຊ້ໂດຍສະເພາະຜູ້ເຊົ່າ. ຕີນຕາຕະລາງທີ່ໃຊ້ໄດ້ປະກອບມີຫ້ອງພັກຜ່ອນ, closets, ການເກັບຮັກສາແລະພື້ນທີ່ອື່ນທີ່ໃຊ້ໂດຍຜູ້ເຊົ່າເທົ່ານັ້ນ.
ພຽງແຕ່ເອົາໃຈໃສ່, footage ມົນທົນທີ່ໃຊ້ໄດ້ຫມາຍຄວາມວ່າຕີນຕີນທີ່ໃຊ້ໂດຍກົງໂດຍຜູ້ເຊົ່າເຮືອນ. ມັນບໍ່ປະກອບມີພື້ນທີ່ທີ່ມີພື້ນທີ່ທົ່ວໄປທີ່ຖືກນໍາໃຊ້ໃນການຄິດໄລ່ "ຕາລາງທີ່ມີລາຍໄດ້."
ນອກຈາກນີ້ຍັງໄດ້ຖືກເອີ້ນວ່າ: USF, ສາມາດນໍາໃຊ້ໄດ້ SF, ໃຊ້ເວລາຮູບ Square
ເງື່ອນໄຂທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ: